Placas solares en un piso o en la comunidad de vecinos: qué conviene y qué dice la ley

Piso o comunidad: la comparación honesta

La pregunta está mal planteada casi siempre, y por eso mucha gente se queda sin hacer nada. Cuando vives en un piso, las dos alternativas no son «placas en mi casa» contra «placas en la comunidad». Son estas tres, y solo dos se parecen entre sí:

1. Instalación comunitaria en la cubierta con reparto entre viviendas (autoconsumo colectivo). El edificio genera y cada vecino participante recibe una parte de esa producción en su propia factura, con su propio contrato y su propia comercializadora.
2. Instalación comunitaria solo para los servicios comunes (ascensor, alumbrado del portal, bombeo, ventilación y alumbrado del garaje). Es la más sencilla de acordar y de ejecutar, pero el ahorro no baja a tu factura: baja la cuota de la comunidad.
3. Instalación privativa en tu balcón o en tu terraza. Potencia muy pequeña, sombras del propio edificio y de los vecinos de arriba, y aun así hay que pasar por la junta porque la fachada y las barandillas son elementos comunes.

La diferencia física manda por encima de la jurídica. Un módulo fotovoltaico de vivienda anda por los 1,7-2 metros cuadrados y produce lo que produce; lo que cambia el resultado es cuántos puedes poner bien orientados y sin sombras. En una cubierta plana de un bloque de doce viviendas caben decenas; en un balcón caben dos o tres, mirando a donde mire la fachada y con el vuelo del piso superior tapándolos a mediodía en invierno. Ninguna marca de módulo compensa esa diferencia.

La segunda diferencia es económica y es la que casi nadie explica: en fotovoltaica, el coste por kilovatio pico baja cuando la instalación crece. Estructura, cableado, protecciones, medios de elevación, memoria técnica, tramitación y visita del instalador son costes que se reparten entre todos los kilovatios instalados. Una instalación de balcón paga íntegro el desplazamiento y la legalización para producir una fracción muy pequeña. Por eso la comparación correcta no es «cuánto cuesta cada una», sino cuántos euros por kilovatio pico pagas en cada caso.

Y la tercera, la que decide de verdad: qué porcentaje de lo que generas te lo bebes tú en el momento en que se genera. Una vivienda vacía de nueve a seis exporta a la red casi todo lo del mediodía, y lo exportado se compensa a un precio inferior al que pagas por comprar. Los servicios comunes de un edificio, en cambio, consumen a pleno sol: el ascensor sube y baja todo el día, el garaje está iluminado, las bombas de presión trabajan. Cuando mezclas viviendas y servicios comunes en el mismo reparto, la curva agregada del edificio se parece mucho más a la curva de generación que la de cualquier vivienda por separado.

Regla práctica: en un bloque de pisos, la energía solar no se decide por vivienda, se decide por edificio. Todo lo que hagas por tu cuenta compite en desventaja con lo que podrías hacer con veinte metros cuadrados de una cubierta que ya es tuya en la parte que te corresponde.

Las tres vías comparadas por lo que de verdad cambia el resultado

Criterio	Comunitaria repartida entre viviendas	Comunitaria solo servicios comunes	Privativa en balcón o terraza
Superficie útil	Toda la cubierta disponible	Toda la cubierta disponible	Unos pocos metros, con sombras propias
Coste por kWp	El más bajo de los tres	El más bajo de los tres	El más alto, con diferencia
Mayoría necesaria	Un tercio de propietarios y de cuotas (art. 17.1 LPH)	Un tercio de propietarios y de cuotas (art. 17.1 LPH)	También junta: afecta a elementos comunes
Dónde se nota el ahorro	En la factura de luz de cada participante	En la cuota mensual de comunidad	En tu factura, en pequeña cantidad
Complejidad administrativa	Alta: acuerdo de reparto, coeficientes, alta de todos los CUPS	Baja: un solo suministro y un solo contrato	Media: sigue habiendo memoria técnica y legalización
Aprovechamiento de lo generado	Alto si el reparto se ajusta a los consumos	Muy alto: consumo diurno y estable	Bajo si la vivienda está vacía de día
Quién paga	Solo quien votó a favor (art. 17.1 LPH)	Solo quien votó a favor, con el problema del reparto del ahorro	Tú

Si te quedas con una sola idea: antes de comprar nada, pide una junta. Aunque acabes montando algo pequeño en tu terraza, saber si el edificio se mueve o no cambia por completo la decisión, y convocarla no te cuesta dinero.

Autoconsumo colectivo: qué permite el RD 244/2019

Todo lo que sigue se apoya en dos normas. El Real Decreto-ley 15/2018 reconoció el derecho al autoconsumo compartido y eliminó el peaje de respaldo que lo hacía inviable. Y el Real Decreto 244/2019 fijó las condiciones administrativas, técnicas y económicas: es la norma que hay que leer, y la que muchos presupuestos citan de oídas. No existe ninguna «Ley de Autoconsumo» con ese nombre.

Las modalidades que te van a ofrecer

El decreto distingue primero entre autoconsumo sin excedentes (con un dispositivo antivertido que impide inyectar nada a la red) y con excedentes. Y dentro del segundo, entre acogido a compensación simplificada y no acogido. Casi todos los edificios de viviendas van a la tercera casilla: con excedentes y acogido a compensación.

Después distingue por dónde circula la energía:

• Red interior. La generación se conecta a la red interior del propio edificio, normalmente al cuadro de servicios comunes. Es la conexión más barata y la de tramitación más ligera, pero la energía solo llega a lo que cuelgue de esa red interior.
• Próxima a través de red. La generación tiene su propio punto de conexión y la energía se reparte «virtualmente» entre los puntos de suministro de los participantes mediante coeficientes. Es la modalidad que permite que la producción de la cubierta llegue a la factura de cada vivienda sin tocar la instalación interior de nadie.
• Configuraciones mixtas, en las que unos consumidores están en la red interior y otros a través de red.

Esa distinción es la que decide si el ahorro baja a tu recibo de la luz o se queda en la cuota de comunidad. Si el instalador solo te habla de «conectar al cuadro general», te está proponiendo la primera.

El criterio de proximidad y la ampliación del radio

Para compartir una instalación, los consumidores tienen que ser próximos a la generación. El decreto admite tres caminos, y basta con cumplir uno:

• Estar conectados a la red de baja tensión derivada del mismo centro de transformación.
• Compartir los primeros catorce dígitos de la referencia catastral. En un bloque de pisos esto se cumple por definición entre viviendas del mismo edificio, y es la vía más limpia.
• Estar dentro del radio de distancia entre contadores. Ese radio nació en 500 metros y se amplió a 1.000 metros con la reforma introducida por el Real Decreto-ley 20/2022.

El artículo que define esto se ha modificado varias veces desde 2019, así que consulta el texto consolidado vigente antes de firmar nada, sobre todo si el proyecto pretende incluir viviendas de otro portal o un local que da a otra calle. Para el caso normal —una cubierta y las viviendas de debajo— la referencia catastral compartida resuelve el asunto sin discusión.

Coeficientes de reparto: el corazón del acuerdo

La producción se reparte entre los participantes mediante coeficientes de reparto, unos números que suman como mucho la unidad y que dicen qué fracción de cada kilovatio hora generado se imputa a cada punto de suministro. Ese acuerdo lo firman todos los participantes y se comunica a la distribuidora, normalmente a través de las comercializadoras.

Durante los primeros años los coeficientes tenían que ser valores fijos. La reforma del RD-ley 20/2022 abrió la puerta a coeficientes dinámicos: pueden variar hora a hora en función de criterios como el consumo real de cada participante, su potencia contratada o una programación previa. Esto no es un detalle técnico menor, es lo que separa una instalación que funciona de una que desperdicia energía.

Piénsalo con un caso: un edificio con reparto fijo por cuota de participación, un ático grande que en agosto se va un mes entero y un bajo con dos personas teletrabajando. Con coeficientes fijos, la parte del ático se va a la red durante todo agosto compensada a precio de excedente, mientras el bajo compra energía cara. Con coeficientes dinámicos ajustados al consumo real, esa energía se reasigna a quien la está usando y se compra menos a la red. La diferencia anual no es simbólica.

Cuatro formas de repartir la producción entre vecinos

Criterio de reparto	Cómo funciona	A favor	En contra
Por cuota de participación	Cada vivienda recibe su coeficiente de escritura	Coincide con cómo se pagan las derramas; nadie discute el criterio	No tiene nada que ver con quién consume: el que menos gasta desperdicia su parte
Por consumo anual	Se reparte según los kWh del último año de cada vivienda	Se ajusta mucho mejor al aprovechamiento real	Exige que cada vecino aporte sus consumos y revisarlo cada cierto tiempo
Dinámico por consumo horario	El coeficiente varía hora a hora según lo que consume cada uno	Es el que menos energía tira a la red a precio de excedente	Requiere gestor y que la distribuidora y las comercializadoras lo soporten
Todo a servicios comunes	Un único coeficiente al CUPS de la comunidad	Trámite mínimo, un solo contrato, consumo diurno	El ahorro no baja a la factura de cada vecino y hay que resolver quién lo cobra

Un aviso sobre el reparto dinámico: pregunta por escrito a la distribuidora y a las comercializadoras de los participantes si lo admiten y desde cuándo. Sobre el papel está permitido; en la práctica el grado de soporte varía y no querrás descubrirlo con la instalación ya montada. Si tienes dudas sobre la mecánica, la tenemos desarrollada en autoconsumo compartido en bloques de pisos y en cómo elegir el autoconsumo compartido de tu edificio.

La mayoría en la junta: el tercio del artículo 17.1 LPH

Aquí está el malentendido que más proyectos ha matado. Mucha gente sigue creyendo que hacen falta tres quintos, o incluso unanimidad, porque se toca un elemento común. No es así desde 2018.

El artículo 17.1 de la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, en la redacción que le dio el Real Decreto-ley 15/2018, dice que la instalación de sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de energías renovables, o de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, puede acordarse a petición de cualquier propietario con un tercio de los integrantes de la comunidad que representen a su vez un tercio de las cuotas de participación.

Léelo despacio porque cada pieza cuenta:

• «A petición de cualquier propietario». No hace falta que lo proponga el presidente ni que haya consenso previo. Un solo vecino puede pedir que se incluya en el orden del día.
• «Un tercio de los integrantes… que representen un tercio de las cuotas». Son dos condiciones simultáneas, no alternativas. En un edificio de 24 viviendas necesitas 8 votos favorables y que esos 8 sumen al menos el 33,33 % de los coeficientes. Si los que apoyan son los ocho estudios más pequeños, puedes tener el tercio de propietarios y no el de cuotas.
• «Comunes o privativos». Esto es lo que la mayoría de administradores pasa por alto: la misma mayoría reducida vale para que un vecino instale un sistema para él solo en un elemento común.

Quien no vota a favor, ni paga ni bloquea

El mismo artículo añade la contrapartida: la comunidad no puede repercutir el coste de la instalación ni el de su conservación y mantenimiento posterior sobre los propietarios que no hayan votado expresamente a favor en la junta. Y si más adelante esos propietarios quieren engancharse, puede autorizárseles siempre que abonen el importe que les habría correspondido, actualizado y con el interés legal.

Es un diseño deliberado: se baja la mayoría a un tercio porque, a cambio, nadie paga por algo que no ha votado. La consecuencia práctica es que el vecino que se opone no tiene mucho que hacer. Puede votar en contra, y con eso se libra de la derrama, pero no puede impedir que el resto instale en la cubierta.

El error del voto presunto: los ausentes no suman

Muchos administradores aplican por inercia el artículo 17.8 de la LPH, que convierte en voto favorable el silencio del propietario ausente debidamente citado que no manifiesta su discrepancia en treinta días naturales desde la notificación del acta. En este acuerdo no se aplica: ese mismo artículo excluye expresamente los supuestos en los que el coste no puede repercutirse a quien no votó a favor, que es justamente el del 17.1.

Traducido: para llegar al tercio necesitas votos favorables expresos, de propietarios presentes o representados por escrito (el artículo 15.1 admite la representación con una simple autorización firmada). Si sales de la junta con el 28 % de las cuotas y esperas que el silencio te complete el tercio, el acuerdo es impugnable y el administrador se puede encontrar con un problema serio cuando ya haya derrama girada.

El trabajo real de un proyecto solar comunitario no es técnico, es de recogida de firmas. Consigue delegaciones de voto por escrito antes de la junta y llévalas contadas: el tercio se gana en el rellano, no en la sala.

Cómo se convoca y cómo se impugna

Si el presidente no quiere convocar, el artículo 16 de la LPH permite pedir junta extraordinaria a una cuarta parte de los propietarios o a un número de ellos que represente al menos el 25 % de las cuotas. El punto tiene que figurar en el orden del día con redacción suficiente: «instalación fotovoltaica» a secas invita a que luego se discuta qué se aprobó exactamente.

Del otro lado, el artículo 18 regula la impugnación: están legitimados los que votaron en contra y salvaron su voto, los ausentes por cualquier causa y los indebidamente privados de voto, y el impugnante debe estar al corriente de pago o consignar. El plazo general es de tres meses, que se amplía a un año cuando el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos.

Qué debe decir el acta para que no haya sorpresas

Un acuerdo redactado en dos líneas es una fuente garantizada de conflicto tres años después. Pide que el acta recoja, como mínimo:

• La lista nominal de quienes votan a favor, con sus cuotas, porque de ahí sale quién paga y quién participa.
• La potencia máxima aprobada y el presupuesto con su horquilla, con quién queda autorizado a firmar.
• La modalidad de autoconsumo elegida y el criterio de reparto, no solo los números.
• Qué pasa con el mantenimiento, el seguro y las averías, y con qué fondo se pagan.
• El procedimiento de incorporación posterior de quien no votó a favor: cómo se calcula el importe actualizado y quién lo aprueba.
• Qué ocurre cuando un participante vende su piso o cambia de inquilino.

Ese último punto es el que más quebraderos da. La instalación es de quienes la pagaron; el derecho a participar va ligado a un punto de suministro. Deja escrito si el derecho se transmite con la vivienda y en qué condiciones.

La cubierta es un elemento común: usos, cesión y terrazas privativas

La cubierta del edificio es elemento común por naturaleza, igual que la fachada, la estructura y las conducciones. Eso significa que ningún propietario puede ocuparla por su cuenta, ni siquiera «un rinconcito». Pero también significa que es tuya en la proporción de tu cuota, y que la comunidad puede decidir destinarla a producir energía con la mayoría reducida que ya hemos visto.

Instalar no es lo mismo que alquilar

Conviene separar dos operaciones que se confunden mucho porque exigen mayorías distintas:

• Instalar un sistema de aprovechamiento de energías renovables en un elemento común: un tercio de propietarios y de cuotas (art. 17.1).
• Arrendar un elemento común que no tiene asignado un uso específico —la cubierta, típicamente— a un tercero: tres quintas partes de propietarios y de cuotas (art. 17.3). Es la misma mayoría que se exige para poner antenas de telefonía.

Si una empresa te propone «poner las placas gratis a cambio de la cubierta», estás en el segundo supuesto y necesitas tres quintos, no un tercio. Y si el modelo es de servicio energético —la empresa mantiene la propiedad de los equipos y te vende la energía o te cobra una cuota—, el RD 244/2019 admite que el titular de la instalación de generación sea distinto del consumidor, así que jurídicamente es posible. Antes de firmar, mira el plazo, la reversión de los equipos al final, quién responde de las goteras, qué pasa si la empresa desaparece y si hay penalización por salir.

Terrazas y áticos de uso privativo

En muchos edificios la cubierta —o parte de ella— es una terraza de uso privativo del ático. Ojo con la lectura fácil: el uso privativo no convierte el elemento en privativo. Sigue siendo común, y el título constitutivo dirá quién asume qué gastos de conservación. Consecuencias prácticas:

• La comunidad puede acordar instalar allí, pero debe respetar el uso del titular y minimizar la ocupación y el paso.
• El titular del ático no puede montar una instalación grande por su cuenta ocupando la superficie común, aunque tenga la llave de la puerta.
• Cuando el acceso es solo por la vivienda del ático, deja pactado por escrito cómo entra el mantenedor y con qué preaviso. Esto ha bloqueado instalaciones enteras.

Estructura, cargas y seguro

Una cubierta antigua no siempre admite la sobrecarga de una estructura lastrada. Antes de aprobar potencia, pide al instalador el cálculo de cargas y, en edificios con cierta edad o con dudas, un informe de técnico competente. Revisa también el estado de la impermeabilización: montar módulos sobre una tela que hay que cambiar en tres años es garantizar una desmontar-y-volver-a-montar cara.

Y actualiza el seguro de la comunidad: la póliza debe incluir la instalación como bien asegurado y cubrir la responsabilidad civil derivada de ella. Es un trámite de cinco minutos con la correduría y evita el desastre de un desprendimiento por viento sin cobertura.

¿Para los servicios comunes o para las viviendas?

Esta es la decisión que más dinero mueve y la que más rápido se despacha en las juntas, casi siempre mal.

Solo servicios comunes: fácil y limitado

Conectar la generación a la red interior y alimentar el suministro de servicios comunes es el proyecto más sencillo que existe: un único punto de suministro, un único contrato, ninguna firma de vecinos y ningún coeficiente que negociar. Además el perfil de consumo es excelente, porque el ascensor, las bombas y el alumbrado del garaje trabajan de día.

El problema no es técnico, es de reparto del beneficio. El ahorro aparece en la factura de la comunidad, que se paga con la cuota de todos los propietarios… incluidos los que no votaron a favor y que, por mandato del artículo 17.1, no han pagado ni un euro de la instalación. Es un caso de manual de aprovechamiento gratuito.

Se resuelve, pero hay que preverlo en el acta. Las fórmulas que se ven funcionar:

• Llevar el punto a junta buscando apoyo muy amplio, no el mínimo legal, de manera que la asimetría sea pequeña.
• Aprobar una liquidación anual que devuelva a los propietarios financiadores el ahorro obtenido hasta amortizar su aportación, con la cuenta separada correspondiente.
• Financiar la instalación con fondos de la comunidad ya constituidos cuando proceda, en vez de con derrama, dejando claro en el acta el encaje.

Repartida entre viviendas: más papeleo, mucho más ahorro

La modalidad próxima a través de red es la que hace que la solar del tejado aparezca como energía autoconsumida en la factura de cada vecino. Es más trabajo: hay que firmar el acuerdo de reparto, dar de alta todos los puntos de suministro, coordinar comercializadoras distintas y responder a las preguntas de gente que no ha visto una factura eléctrica desglosada en su vida. A cambio, el kilovatio hora autoconsumido se valora al precio al que tú compras la energía, que es el más alto que vas a ver.

La combinación que suele ganar

En la mayoría de bloques, lo que mejor sale es mezclar: un coeficiente para el suministro de servicios comunes, que absorbe una base diurna estable durante todo el año, y el resto repartido entre las viviendas participantes. Los servicios comunes hacen de suelo —siempre hay algo consumiendo— y las viviendas recogen los picos de fin de semana y de las tardes de verano con el aire acondicionado.

Si el instalador solo te ofrece «autoconsumo para servicios comunes» porque es lo que sabe tramitar, pide un segundo presupuesto. La diferencia entre bajar la cuota de comunidad y bajar la factura de la luz de cada casa es de un orden de magnitud.

El propietario individual: balcón, terraza y kits enchufables

Vamos con el escenario del que quiere hacerlo por su cuenta porque la comunidad no se mueve.

Lo que sí puedes y lo que no

La fachada, las barandillas, los antepechos y el frente del balcón son elementos comunes, aunque el uso del balcón sea tuyo. El artículo 7.1 de la LPH te deja modificar elementos arquitectónicos e instalaciones dentro de tu piso siempre que no menoscabes la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, ni perjudiques los derechos de otro propietario; y te obliga a dar cuenta previa a quien represente a la comunidad. Colgar módulos por fuera de la barandilla altera el estado exterior de manera bastante evidente.

La buena noticia es que el artículo 17.1 habla de sistemas comunes o privativos. Es decir, la vía limpia existe: llevas tu instalación privativa a junta y te basta con el tercio, no con la unanimidad. Y si la comunidad se niega en una junta donde no se alcanza ese tercio, tienes un acuerdo denegatorio que al menos sabes cómo atacar, en vez de una instalación colocada de tapadillo que cualquier vecino puede pedir que retires.

Dentro de tu terraza, apoyado en el suelo, sin sobresalir de la línea de fachada y sin anclarse a elementos comunes, la posición es mucho más defendible. Aun así, informa por escrito a la comunidad: te ahorra el conflicto y deja constancia de la fecha.

Los kits «de balcón» que se enchufan

Se venden como electrodoméstico y no lo son. Una instalación de generación conectada a la red interior de una vivienda tiene que cumplir el reglamento electrotécnico de baja tensión, contar con su documentación técnica, con protecciones propias y con un punto de conexión adecuado, y quedar registrada como autoconsumo. Enchufar un microinversor a una toma de usos varios compartida con la lavadora no encaja en ese esquema: el circuito no está pensado para inyectar, la protección no está dimensionada para eso y no hay forma limpia de acreditar la instalación.

En Alemania existe un régimen simplificado para estos equipos, con límites de potencia y registro reducido. España no tiene equivalente, y esa es la razón de que veas los mismos productos anunciados con condiciones que no aplican aquí. Si quieres algo pequeño, la salida razonable es pedir a un instalador habilitado un circuito propio con sus protecciones y su memoria técnica de diseño. Costará más que el kit, y será tuyo y legalizable.

Cuándo tiene sentido lo privativo

Casos en los que instalar por tu cuenta compensa: un ático con terraza amplia y buena orientación y con el uso claramente atribuido; un bajo con patio propio; una vivienda con un consumo diurno muy alto y estable; o un edificio donde la cubierta está ocupada por instalaciones y no queda hueco comunitario. Fuera de ahí, casi siempre es mejor invertir esa energía en montar el proyecto comunitario. Si lo tuyo es la autoconstrucción, tenemos los límites de lo que puedes montar tú en casero solar: qué puedes montar tú y qué no.

Comunidades energéticas y comunidad solar virtual

Tres conceptos que se mezclan constantemente y que no son lo mismo.

Comunidad de propietarios

Es tu edificio. Existe por ley, no tiene personalidad jurídica plena y se rige por la LPH. Puede participar en autoconsumo colectivo sin transformarse en nada: no hace falta crear ninguna entidad nueva para poner placas en tu tejado y repartirlas.

Comunidad energética

Es una entidad jurídica —lo habitual es una cooperativa o una asociación— nacida de las directivas europeas de 2018 y 2019 y recogida en la normativa española. Sus rasgos: participación abierta y voluntaria, control efectivo en manos de socios próximos al proyecto, y una finalidad principalmente ambiental, social y económica para sus miembros más que la obtención de beneficios. Tiene sentido cuando quieres ir más allá de un edificio: varios bloques, un barrio, un municipio pequeño, o cuando quieres incorporar a personas que no son propietarias.

El coste no es despreciable: constituir la entidad, llevar su contabilidad, cumplir obligaciones fiscales y gobernarla exige dedicación. Para un solo bloque de doce viviendas, es maquinaria de más. Lo hemos desarrollado en cuándo conviene una comunidad energética entre vecinos.

Comunidad solar virtual

Aquí hay que tener cuidado con la publicidad. Bajo ese nombre comercial se venden cosas muy distintas: desde participaciones reales en una instalación próxima acogida a autoconsumo colectivo —que es autoconsumo del RD 244/2019 y cumple los criterios de proximidad— hasta productos que son en realidad una tarifa con un descuento vinculado a un parque lejano, sin ninguna relación física ni regulatoria con el autoconsumo.

Distinguirlas es sencillo si preguntas dos cosas: ¿aparece la energía en mi factura como autoconsumida, con su coeficiente de reparto? y ¿la instalación cumple el criterio de proximidad respecto a mi contador? Si las dos respuestas son que sí, es autoconsumo colectivo. Si son que no, es un producto comercial que puede ser bueno o malo, pero no es lo mismo. Lo desglosamos en comunidad solar virtual: cómo funciona y cómo entrar.

Caso aparte: la llamada batería virtual, que ofrecen varias comercializadoras para acumular el valor de tus excedentes como saldo en euros y aplicarlo a otras facturas o a otros meses. No es una figura del RD 244/2019, es un producto comercial. Antes de contratarlo mira a qué precio te valoran el kilovatio hora vertido, si el saldo caduca, si te obliga a una permanencia y si el precio de la energía que compras es competitivo, porque a veces el saldo bonito viene con una tarifa cara. Está detallado en batería virtual y autoconsumo.

Legalización, contadores y comunicación a la distribuidora

La parte que nadie quiere leer y que decide si tu instalación produce ahorro en enero o en septiembre.

Los papeles, en orden

1. Documentación técnica. Memoria técnica de diseño para las instalaciones pequeñas y proyecto firmado por técnico competente a partir del umbral de potencia que fija el reglamento de baja tensión. En una cubierta comunitaria de un bloque, cuenta con proyecto.
2. Certificado de instalación eléctrica emitido por el instalador habilitado y diligenciado ante el órgano competente de tu comunidad autónoma.
3. Trámite municipal. Muchos ayuntamientos han sustituido la licencia de obra por declaración responsable para estas instalaciones, pero no todos y no en todas las tipologías de edificio. Compruébalo antes, sobre todo si el inmueble está en un entorno protegido o catalogado: ahí la solar en cubierta visible puede tener condiciones específicas.
4. Permisos de acceso y conexión. Las instalaciones sin excedentes están exentas, y también lo están las de generación de hasta 15 kW situadas en suelo urbanizado con las dotaciones y servicios requeridos. Por encima de ese umbral, con excedentes, hay que tramitarlos con la distribuidora y ese trámite tiene plazos propios. Es un factor de calendario que muchos presupuestos ignoran.
5. Contrato o modificación de contrato de cada participante, que gestiona su comercializadora, y acuerdo de reparto firmado por todos remitido a la distribuidora.
6. Inscripción en el registro administrativo de autoconsumo, que se alimenta con la información que trasladan la comunidad autónoma y la distribuidora.

Contadores: qué se mide y dónde

En autoconsumo colectivo a través de red, cada participante conserva su propio equipo de medida bidireccional en su punto frontera —no hay que cambiar contadores vivienda por vivienda— y la instalación de generación necesita su propio equipo de medida de generación neta. La distribuidora cruza ambas medidas y aplica los coeficientes para calcular, hora a hora, cuánta energía se imputa como autoconsumida a cada punto y cuánta se vierte.

Si algún participante tiene todavía un contador que no permite telemedida o discriminación horaria, resuélvelo antes: sin curva horaria no hay reparto que valga.

Los plazos reales

Se monta en días y se legaliza en meses. Entre el certificado de instalación, el paso por industria, la tramitación de la comercializadora, la carga del acuerdo de reparto en los sistemas de la distribuidora y la primera factura con autoconsumo aplicado suelen pasar bastantes semanas, y con más participantes, más. Deja pactado en el contrato con el instalador que la tramitación completa entra en el alcance y que hay un responsable con nombre y correo. La frase «la legalización la hace el cliente» en la letra pequeña es el origen de la mayoría de instalaciones que llevan medio año generando sin que nadie lo vea reflejado en su factura. Los pasos generales están resumidos en el trámite del autoconsumo solar simplificado.

Compensación de excedentes y cómo se reparte

Aquí es donde se acumulan las expectativas falsas, incluidas las de la versión anterior de este artículo.

Compensar no es vender

La compensación simplificada del RD 244/2019 funciona así: los kilovatios hora que viertes a la red se valoran a un precio y ese importe se descuenta del término de energía de tu factura del mismo periodo de facturación. Requisitos básicos: fuente renovable, potencia total de generación asociada no superior a 100 kW, contrato de compensación con la comercializadora y no tener la instalación acogida a un régimen retributivo adicional.

Y ahora los límites, que son los que importan:

• El descuento no puede dejar la factura por debajo de cero. Si compensas más energía de la que compras, lo que sobra se pierde.
• Solo actúa sobre el término de energía. No toca peajes, cargos, el término de potencia, el impuesto eléctrico, el alquiler de equipos ni el IVA. Por muchas placas que pongas, la factura tiene un suelo.
• El saldo no se arrastra al periodo siguiente. Lo que no aprovechas en el mes, se ha ido.
• El precio depende de tu contrato: si estás en PVPC se aplica el precio horario del mercado con los ajustes que corresponda; en mercado libre, el que hayas pactado. Casi siempre es sensiblemente inferior a lo que pagas por comprar.

Vender de verdad —autoconsumo con excedentes no acogido a compensación— es otra modalidad: obliga a darse de alta como productor, a facturar con IVA, a asumir obligaciones fiscales y de representación en el mercado. Para un edificio de viviendas, no tiene sentido. Y para una comunidad de propietarios añade un problema jurídico y fiscal que ningún ahorro de este tamaño justifica.

La compensación de excedentes no es una fuente de ingresos. Es un descuento con techo. Cualquier presupuesto que te calcule la amortización contando con «lo que ganarás vendiendo a la red» está inflando el resultado.

El reparto de los excedentes, participante a participante

En autoconsumo colectivo, el excedente se imputa a cada participante con su mismo coeficiente de reparto y se compensa en su propia factura, con su propia comercializadora y su propio precio de compensación. De ahí salen tres consecuencias que conviene entender antes de firmar coeficientes:

• Un participante con factura pequeña satura enseguida su capacidad de compensación y desperdicia el resto, mientras otro con factura grande se la habría comido entera.
• Dos vecinos con el mismo coeficiente pueden obtener ahorros distintos si tienen comercializadoras y contratos distintos. No es un fallo del sistema, es cómo funciona.
• Por eso el reparto debería seguir el consumo, no la cuota de participación de la escritura. La escritura mide metros; la factura mide kilovatios hora, y son cosas distintas.

Un detalle operativo que ahorra discusiones: pide a cada participante el consumo anual de los últimos doce meses antes de fijar coeficientes, y pacta en el acta una revisión periódica —anual funciona bien— para reajustarlos cuando cambian los hábitos, entra alguien nuevo o alguien se marcha. La mecánica completa está en cómo funciona la compensación de excedentes.

Inquilinos, pisos vacíos y cambios de titular

El participante en el autoconsumo colectivo es el titular del contrato de suministro. En un piso alquilado, eso es el inquilino, no el propietario. Su firma es la que vale en el acuerdo de reparto, y cuando se marcha hay que rehacer el acuerdo con el nuevo titular y volver a comunicarlo. En edificios con mucha rotación, esto es trabajo recurrente: designa en el acta a quién le corresponde gestionarlo y con qué coeficiente entra el piso mientras está vacío, para que esa fracción no se quede colgando.

Lo mismo cuando alguien vende. Si el comprador no firma, ese punto de suministro sale del reparto y sus coeficientes deben redistribuirse entre los demás o quedarse sin asignar, lo que significa tirar esa parte de la producción a precio de excedente.

Cuánto cuesta y cómo rehacer la aritmética con tus cifras

No vamos a darte un importe cerrado, porque cualquier cifra fija en fotovoltaica envejece mal y depende de la cubierta, del acceso, de la distancia al cuadro y del estado de la instalación eléctrica del edificio. Te damos el método y la unidad correcta para comparar.

Compara en euros por kilovatio pico, nunca en total

El precio total no dice nada porque no sabes qué potencia lleva dentro. La unidad útil es el euro por kilovatio pico instalado (€/kWp), y en ella se cumple una regla constante: cuanto mayor es la instalación, menor es el €/kWp. Una instalación de balcón de menos de un kilovatio pico está en el extremo caro de cualquier horquilla; una instalación de decenas de kilovatios sobre una cubierta plana accesible, en el extremo barato. Esa brecha, y no el rendimiento del módulo, es la razón económica de fondo para hacerlo en comunidad.

Para que un €/kWp sea comparable, exige que los tres presupuestos incluyan exactamente lo mismo:

• Módulos (potencia unitaria, número, garantía de producto y de producción).
• Inversor u optimizadores o microinversores, con su garantía y su vida útil prevista.
• Estructura y método de fijación o lastrado, con cálculo de cargas.
• Cableado, canalizaciones, protecciones de continua y alterna, y puesta a tierra.
• Medios de elevación y obra civil, que en cubiertas sin acceso rodado pesan más de lo que parece.
• Proyecto o memoria técnica, dirección de obra si procede, y toda la tramitación hasta que el autoconsumo figure aplicado en factura.
• Monitorización, y si es colectivo, la herramienta de gestión de coeficientes.
• Mantenimiento y limpieza: qué incluye, con qué periodicidad y a qué precio a partir del segundo año.

Si un presupuesto no desglosa esto, no es más barato: es más incompleto.

La aritmética, paso a paso

Sustituye cada letra por tu dato y rehaz el cálculo. Es la misma cuenta que hace cualquier estudio serio, sin misterio.

1. Producción anual. Potencia instalada (kWp) × producción específica de tu emplazamiento (kWh por kWp y año). La producción específica la sacas de PVGIS, la herramienta pública del Centro Común de Investigación de la Comisión Europea, metiendo tu dirección, tu inclinación y tu orientación. No la inventes ni la copies de otra ciudad.
2. Reparto. Tu producción asignada = producción anual × tu coeficiente de reparto.
3. Separa autoconsumo y excedente. De tu parte asignada, una fracción coincide en el tiempo con tu consumo (autoconsumo) y el resto se vierte. Esa fracción depende de tu curva horaria; con la curva de tu distribuidora, tu instalador puede calcularla en vez de estimarla a ojo.
4. Valora. Ahorro anual = kWh autoconsumidos × precio de compra de tu energía (€/kWh, el de tu contrato, término de energía) + kWh vertidos × precio de compensación (€/kWh), con el tope del término de energía de tus facturas.
5. Coste neto. Tu aportación a la instalación + tu parte del mantenimiento anual − ayudas efectivamente cobradas − ahorro fiscal si te aplica la deducción.
6. Retorno simple. Coste neto ÷ ahorro anual. Y después, si quieres afinar, añade la subida esperada del precio de la energía y la degradación anual de los módulos, que el fabricante declara en su garantía de producción.

Dos comprobaciones que descartan presupuestos malos en un minuto: si la producción específica que usa el instalador es superior a la que te da PVGIS para tu tejado, el estudio está inflado; y si el ahorro anual declarado supera el término de energía de tus doce últimas facturas, es imposible por definición. Tienes el desarrollo completo en cómo calcular el retorno de unas placas solares.

Y antes de todo esto, ajusta la tarifa

Muchos edificios se lanzan a la fotovoltaica con el contrato de servicios comunes mal dimensionado y con las potencias de las viviendas por encima de lo que necesitan. Revisar potencia contratada y tarifa cuesta cero y su efecto es inmediato, mientras que la instalación tarda meses en estar operativa. Empieza por ahí: te lo contamos en tarifa regulada frente a mercado libre.

Ayudas, deducciones e impuestos: lo real y lo que circula

Este apartado se escribe con especial cuidado porque es donde más desinformación hay, y donde un porcentaje inventado falsea directamente la amortización de todo el proyecto.

El programa estatal de incentivos al autoconsumo

El programa estatal financiado con fondos europeos, gestionado por las comunidades autónomas, agotó su dotación y cerró plazo en la mayoría de comunidades. Que en 2022 tu vecino cobrara una ayuda no significa que tú puedas hoy. Antes de contar con un solo euro de subvención:

• Consulta el IDAE y, sobre todo, la consejería competente de tu comunidad autónoma, que es quien convoca y resuelve.
• Mira si hay convocatorias autonómicas o municipales propias abiertas, con su presupuesto y su plazo.
• No inicies la obra antes de presentar la solicitud. Es el error que más ayudas ha tirado a la basura: casi todas las bases exigen que la actuación no haya comenzado antes de la fecha de solicitud, y una factura o un albarán anterior te deja fuera sin remedio.

Si alguien te enseña un presupuesto con un porcentaje de subvención ya descontado y una convocatoria concreta detrás, pídele el enlace al boletín oficial correspondiente y la fecha de cierre. Si no lo tiene, el descuento no existe.

La deducción en el IRPF por eficiencia energética

Esta sí es estatal y sí es real. La normativa del IRPF contempla deducciones por obras de mejora de la eficiencia energética en vivienda, con tres supuestos distintos: reducción de la demanda de calefacción y refrigeración, reducción del consumo de energía primaria no renovable o mejora de la calificación energética en la vivienda, y obras de rehabilitación energética en edificios de uso predominantemente residencial —es decir, actuaciones de comunidad de propietarios—, donde cada propietario deduce en función de su cuota de participación.

Puntos que hay que entender bien:

• Una instalación fotovoltaica no reduce la demanda de calefacción y refrigeración, así que el primer supuesto normalmente no encaja. Sí puede encajar en los otros dos, porque reduce el consumo de energía primaria no renovable y mejora la calificación.
• Hace falta certificado de eficiencia energética expedido antes y después de las obras por técnico competente, y el resultado debe acreditar la mejora exigida. Sin ese par de certificados, no hay deducción, y el de «antes» hay que pedirlo antes.
• Las cantidades subvencionadas no forman parte de la base de la deducción. No se deduce dos veces lo mismo.
• Los porcentajes, las bases máximas y los plazos han sido prorrogados varias veces. Comprueba en la sede electrónica de la Agencia Tributaria qué está vigente para el ejercicio en el que pagas la obra, y consúltalo con tu asesor antes de contar con ello.

IBI e ICIO: bonificaciones potestativas

La ley reguladora de las haciendas locales permite a los ayuntamientos establecer bonificaciones en el IBI para inmuebles con sistemas de aprovechamiento térmico o eléctrico de la energía solar, y bonificaciones en el ICIO para las construcciones e instalaciones que incorporen esos sistemas. La palabra clave es potestativas: solo existen si el ayuntamiento las ha regulado en su ordenanza fiscal, y cada ordenanza fija su porcentaje, su duración, sus requisitos y su plazo de solicitud.

No hay un porcentaje nacional ni una regla común. Busca la ordenanza fiscal vigente de tu municipio, o llama a la oficina de gestión tributaria, y comprueba también si exige que los equipos cuenten con homologación de la administración competente y si la solicitud tiene una ventana temporal cerrada tras finalizar la obra. Muchos vecinos pierden la bonificación por pedirla tarde, no por no tener derecho.

El bulo del MOVES III

Circula mucho, incluso en presupuestos: los programas MOVES son de movilidad eléctrica, vehículo eléctrico e infraestructura de recarga. No financian fotovoltaica. Una comunidad de propietarios sí ha podido acogerse a esas convocatorias para los puntos de recarga del garaje, y ahí encajan perfectamente, pero ni un euro para módulos, inversores o estructura. Si un presupuesto solar te rebaja el importe «tras MOVES», está mal hecho y conviene revisar qué más lleva mal.

El IVA de la obra

La ley del IVA permite el tipo reducido en obras de renovación y reparación en viviendas cuando se cumplen a la vez tres condiciones: que el destinatario sea persona física que use la vivienda para uso particular, o una comunidad de propietarios de viviendas; que la construcción o rehabilitación haya terminado al menos dos años antes; y que el coste de los materiales aportados no exceda del 40 % de la base imponible. En fotovoltaica los materiales pesan mucho en el total, así que ese último requisito falla con frecuencia y el tipo general acaba siendo el aplicable. Pide al instalador que te lo justifique con el desglose, en vez de aceptar el tipo que aparezca en la oferta.

Y si tu edificio está en Canarias, el impuesto que se aplica es el IGIC, no el IVA: un presupuesto que hable de IVA reducido de obra es una plantilla peninsular que alguien no ha adaptado.

¿Tiene que declarar algo la comunidad?

Con la compensación simplificada, no hay venta de energía: hay un descuento en la factura de cada participante. No se factura, no se emiten recibos y no aparece una actividad económica nueva. Si en cambio se opta por vender excedentes en el mercado, entras en el terreno de las obligaciones censales, la facturación y el epígrafe correspondiente, y una comunidad de propietarios necesita asesoramiento fiscal antes de meterse ahí. Es una razón más para quedarse en la compensación.

Errores frecuentes y guion de junta

Los diez errores que más veces tumban un proyecto

1. Creer que hace falta unanimidad. Basta un tercio de propietarios y de cuotas. Es la falsa creencia que más proyectos ha enterrado antes de empezar.
2. Contar los ausentes como votos a favor. En este acuerdo el voto presunto del artículo 17.8 no se aplica; el acuerdo así adoptado es impugnable.
3. Repartir por cuota de participación sin mirar los consumos, y descubrir a los seis meses que media producción se vierte a precio de excedente.
4. Dimensionar por superficie disponible en vez de por consumo agregado del edificio. Llenar la cubierta no es un objetivo.
5. Elegir la conexión en red interior por comodidad cuando lo que se quería era bajar la factura de las viviendas.
6. Dejar la tramitación fuera del contrato del instalador y acabar con la instalación produciendo sin que ningún vecino lo vea en su factura.
7. Olvidar a los inquilinos, que son los titulares del suministro y quienes deben firmar el acuerdo de reparto.
8. Firmar un presupuesto sin €/kWp y sin desglose, imposible de comparar con ningún otro.
9. Empezar la obra antes de solicitar la ayuda, cuando hay convocatoria abierta.
10. No tocar el seguro ni revisar la impermeabilización de la cubierta antes de montar.

Cómo llevarlo a la junta sin que naufrague

Un orden que funciona:

1. Pide un estudio previo con dos o tres alternativas de potencia, cada una con su €/kWp, y con el consumo agregado del edificio delante. Que incluya expresamente la comparación entre servicios comunes y reparto entre viviendas.
2. Prepara el punto del orden del día con redacción cerrada: modalidad, potencia máxima, presupuesto tope, criterio de reparto, quién queda facultado para firmar.
3. Recoge delegaciones de voto por escrito antes de la junta. Cuenta propietarios y cuentas cuotas: necesitas el tercio en las dos.
4. Explica lo que no se puede prometer: que la compensación no genera ingresos, que hay un suelo en la factura y que la tramitación lleva meses. Un proyecto vendido con expectativas realistas sobrevive al primer invierno; uno vendido con promesas, no.
5. Deja escrito el procedimiento de incorporación posterior. Media comunidad se apunta cuando ve las primeras facturas de los vecinos, y ese momento hay que tenerlo previsto.

La instalación se amortiza sola con el tiempo; lo que no se arregla solo es un acta ambigua. Dedica a la redacción del acuerdo la misma atención que al presupuesto técnico.

Y una recomendación final de prudencia: esto es una guía divulgativa, no asesoramiento jurídico ni fiscal para tu caso. Antes de convocar la junta habla con el administrador de fincas, y si hay oposición organizada, con un abogado especializado en propiedad horizontal. Para la parte fiscal, con un asesor. El coste de esa consulta es pequeño comparado con el de una derrama impugnada.

Preguntas frecuentes

¿Qué mayoría hace falta para poner placas solares en una comunidad de vecinos?

El artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal permite acordar la instalación de sistemas de aprovechamiento de energías renovables, comunes o privativos, con un tercio de los propietarios que representen a su vez un tercio de las cuotas de participación. No hace falta unanimidad ni tres quintos. Quien no vote expresamente a favor no puede ser obligado a pagar la instalación ni su mantenimiento, y tampoco puede impedir que se haga.

Si voto en contra o no voy a la junta, ¿tengo que pagar la derrama de las placas?

No. El artículo 17.1 prohíbe repercutir el coste de la instalación y de su conservación posterior sobre los propietarios que no votaron expresamente a favor en la junta. Si más adelante quieres incorporarte, la comunidad puede autorizarlo siempre que abones la parte que te habría correspondido, debidamente actualizada y con el interés legal.

¿Los vecinos ausentes cuentan como votos a favor a los 30 días?

No en este caso. La regla del artículo 17.8 que convierte el silencio del ausente en voto favorable se excluye expresamente en los supuestos en los que el coste no puede repercutirse a quien no votó a favor, que es justamente el del 17.1. Para el tercio necesitas votos favorables expresos de propietarios presentes o representados por escrito.

¿Puedo instalar placas solares en el balcón de mi piso por mi cuenta?

El balcón suele ser un elemento común de uso privativo y la fachada es elemento común, así que no basta con tu decisión: el artículo 7.1 te obliga a no alterar la configuración exterior del edificio y a dar cuenta previa a la comunidad. El artículo 17.1 cubre también los sistemas privativos, de modo que la vía limpia es llevarlo a junta y obtener el acuerdo de un tercio. Además la instalación debe cumplir el reglamento electrotécnico de baja tensión y legalizarse como cualquier otra.

¿Son legales en España los kits solares de balcón que se enchufan?

España no tiene un régimen simplificado equivalente al alemán para los equipos enchufables. Una instalación de generación conectada a la red interior debe cumplir el reglamento electrotécnico de baja tensión, contar con su documentación técnica y con protecciones propias, y quedar registrada como autoconsumo. Conectar un microinversor a un enchufe de usos varios no encaja en ese esquema: pide a un instalador habilitado un circuito y unas protecciones adecuadas antes de comprar nada.

¿Qué es el autoconsumo colectivo y hasta qué distancia llega?

Es la modalidad del RD 244/2019 en la que varios consumidores comparten una misma instalación de generación y se reparten su producción mediante coeficientes. Los consumidores deben ser próximos a la generación: por estar conectados en baja tensión al mismo centro de transformación, por compartir los primeros catorce dígitos de la referencia catastral, o por distancia entre contadores. Ese radio, inicialmente de 500 metros, se amplió a 1.000 metros. Comprueba siempre la redacción vigente del artículo 3, que se ha modificado varias veces.

¿Cómo se reparte la energía entre los vecinos y se puede cambiar el reparto?

Mediante coeficientes de reparto acordados y firmados por todos los participantes y comunicados a la distribuidora. Pueden ir por cuota de participación, por consumo anual de cada vivienda o, desde la reforma del RD-ley 20/2022, ser dinámicos y variar según el consumo real de cada hora. El reparto se modifica con un nuevo acuerdo firmado; pregunta a tu distribuidora desde qué fecha lo aplicará.

¿Puedo vender a la red la energía que sobra de las placas de la comunidad?

Lo habitual no es vender, sino acogerse a la compensación simplificada: la comercializadora descuenta esos kilovatios hora del término de energía de tu factura, y ese descuento nunca puede dejar la factura por debajo de cero ni tocar peajes, cargos, impuestos, alquiler de equipos ni IVA. No genera ingresos. Vender de verdad en el mercado es otra modalidad, obliga a darse de alta como productor y a facturar, y no compensa a escala de un edificio de viviendas.

¿Cuánto cuesta una instalación solar para una comunidad de vecinos?

Compara siempre en euros por kilovatio pico, no por el importe total. Las instalaciones grandes sobre la cubierta de un bloque salen bastante más baratas por kWp que una pequeña de una vivienda, porque el coste de estructura, mano de obra, medios de elevación y proyecto se reparte entre más potencia. Pide tres presupuestos con el mismo alcance —módulos, inversor, estructura, protecciones, legalización, monitorización y garantías— y descarta los que no desglosen el €/kWp.

¿Sigue habiendo subvenciones para placas solares en comunidades de propietarios?

El programa estatal de incentivos al autoconsumo financiado con fondos europeos agotó su dotación y cerró plazo en la mayoría de comunidades autónomas. Antes de contar con ninguna ayuda, consulta el IDAE y la consejería de tu comunidad autónoma. Siguen existiendo la deducción en el IRPF por obras de mejora de la eficiencia energética, sujeta a certificado energético antes y después y a los plazos vigentes, y las bonificaciones potestativas de IBI e ICIO que cada ayuntamiento decide en su ordenanza fiscal. Y nunca empieces la obra antes de presentar la solicitud.

¿El Plan MOVES III financia las placas solares del edificio?

No. Los programas MOVES son de movilidad eléctrica: vehículo eléctrico e infraestructura de recarga. Una comunidad de propietarios ha podido acogerse a ellos para puntos de recarga en el garaje, pero en ningún caso para módulos fotovoltaicos. Si un presupuesto te descuenta la fotovoltaica con cargo al MOVES, está mal planteado.

¿Qué pasa con los pisos alquilados dentro del autoconsumo colectivo?

El participante es el titular del contrato de suministro, es decir, el inquilino, no el propietario. Su firma es la que hace falta en el acuerdo de reparto, y cuando cambia el inquilino hay que rehacer el acuerdo con el nuevo titular. En edificios con mucha rotación conviene dejar previsto en el acta quién gestiona esas altas y bajas y con qué coeficiente entra el piso vacío.

¿Puede la comunidad alquilar la cubierta a una empresa para que ponga las placas?

Puede, pero la mayoría es otra: el arrendamiento de elementos comunes sin uso específico asignado exige tres quintas partes de propietarios y cuotas, mientras que instalar un sistema de aprovechamiento de energías renovables se acuerda con un tercio. Además, el RD 244/2019 admite que la instalación de generación sea de un tercero distinto del consumidor, lo que abre modelos de alquiler o de servicio energético; revisa plazo, reversión, seguros y qué pasa si la empresa desaparece.